אחיסמך מושב עובדים להתיישבות חלקאית שיתופית בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז

החלטה

בפניי בקשת המבקש להתיר לו להגיש חוות דעת כלכלית, ולהאריך המועד להגשת נספח לחוו"ד של השמאי רוזנברג מיום 6.10.13.

המינהל מתנגד לבקשה, משני טעמים.

ראשית, מתנגד המינהל להגשת חוו"ד רוזנברג מיום 3.9.13, בטענה כי היא מושתתת על ראיות שהמינהל הגיש במסגרת הליך הגישור שנתקיים בתיק זה, וכי דברים שנמסרו במסגרת גישור אינם יכולים לשמש ראיה, אינם קבילים, לא ניתן להגישם במשפט, או לקבוע על פיהם ממצאים כלשהם.

אינני מקבל את טענת המינהל במקרה זה. כידוע, מומחה המגיש חוו"ד לביהמ"ש צריך לצרף אליה את מסד הנתונים והחומרים עליהם הסתמך בחוות דעתו. אם לא עשה כן, יכול הצד שכנגד לדרוש, בגילוי מסמכים, את הנתונים ששימשו את המומחה בחוות דעתו (ע"א 3079/08 מ"י נ' הקדש קרן עזרה ע"ש הייטנר, בפיסקאות 31 – 33, וכן ר' רע"א 5376/12 אפולו אדקס נ' סיטבון, בפיסקאות 16 – 17). כך גם בענייננו, ניירות העבודה של חברת לנדקו ושל השמאי קורן ששימשו אותו לצורך שומת הפיצוי (הם הם הראיות שהמינהל העביר במסגרת הגישור) – הם חלק מחוו"ד קורן. היה עליו, או על המינהל, לגלותם למבקש, כחלק מחוות הדעת. הם אינם חסויים מפני גילוי למבקש. אין מדובר במידע פנימי, או במידע לצורך הליך הגישור, או במסמכים שנערכו לצורך משא ומתן. העובדה שהמינהל העביר מסמכים אלה בהליך הגישור אינה יוצרת חיסיון יש מאין. אינני מקבל הטענה כי מסמך או מידע, שהמבקש היה ז כ א י, בהתאם לפסיקה שהזכרתי, לקבלו כחלק מחוו"הד, יהפוך לחסוי רק משום שנמסר בהליך גישור. יש בטענה זו משום ניצול לרעה של הליך הגישור לשם הסתרת ראיות ומידע שאינם חסויים, ואשר המבקש זכאי עפ"י הדין לקבלם.

שנית, מתנגד המינהל להגשת חווה"ד הכלכלית, בנימוק שמטרתה היא בדיקת סבירות מרכיבי הפיתוח שהושתו ע"י השמאי קורן, במכתבו מיום 22.8.12, על סוגי הנכסים השונים בתוכנית, נושא שאין בגינו ולו טענה אחת בתובענה, ומהווה לפיכך הרחבת חזית אסורה.

אינני מקבל טענה זו. ה"חזית" איננה נבדקת עפ"י כתב התביעה, אלא עפ"י כתבי הטענות. כתב התביעה וכתב ההגנה הם הקובעים את גדר המחלוקת, ה"חזית", ואזי יש לבחון האם טענה זו או אחרת חורגת מחזית המחלוקת. כך גם בענייננו, רק מכתב התשובה של המינהל (סע' 44) התברר מהי בעצם חזית המחלוקת ב ע נ י ן ה ח י ש ו ב. רק כאן התברר מהו שורש השוני בין שתי חוות הדעת של השמאי קורן, היינו, שהראשונה התבססה על שווי הקרקע בניכוי היטלי פיתוח עירוניים של עיריית לוד, ואילו השניה התבססה על שווי הקרקע בניכוי אומדני פיתוח של חברת לנדקו.

משהתברר שזו המחלוקת, ביקש ב"כ המבקש, בישיבת 26.6.13, להגיש חוו"ד מתוקנת של השמאי מטעמו, וב"כ המינהל הסכימה לכך, ובלבד שלא תשונה החזית.

ואכן, המבקש הגיש חוו"ד מתוקנת של השמאי רוזנברג, מיום 3.9.13, שם התייחס השמאי לנושא זה וקבע כי צריך היה להשית את עלויות הפיתוח הנוסף על המגרשים השונים בתוכנית, תוך שמירת יחס נטל הפיתוח בין המגרשים. במקרה זה, עלויות הפיתוח הנוסף הושתו לדעת רוזנברג באופן לא פרופורציונלי ולא מוסדר, דווקא על מגרשים מסוימים ולא על אחרים. הוא קובע כי לו היה נשמר היחס הנכון של עלויות הפיתוח בין המגרשים השונים במתחם, כי אז היה נותר על כנו אומדן השווי היחסי כפי שקבע השמאי קורן בשומתו הראשונה.

ב"כ המינהל לא הגישה התנגדות לחוו"ד רוזנברג מיום 3.9.13, ולא טענה שיש בה הרחבת חזית או שינוי חזית, וגם כיום אין היא טוענת כך, ביחס לחוות דעת זו.

דא עקא, שחוו"ד רוזנברג מיום 3.9.13 היא חסרה, שכן, השמאי מציין מהו הפגם בחישוביו של קורן, א ו ל ם א י נ נ ו ע ו ר ך א ת ה ח י ש ו ב ש ה ו א ה ח י ש ו ב ה נ כ ו ן ל ש י ט ת ו, היינו, לפי חלוקה נכונה של עלויות הפיתוח לפי אומדן לנדקו על סוגי הנכסים השונים. זאת בשל העדר ידע כלכלי לערוך חישוב זה. ל צ ו ר ך ה ח י ש ו ב ה ז ה הוגשה חווה"ד הכלכלית והנספח מיום 6.10.13. אין כאן הרחבת חזית או שינוי חזית. כעולה מכתבי הטענות ובייחוד מכתב התשובה של המינהל, החזית נוגעת בין היתר לשאלת חלוקת עלויות הפיתוח בין סוגי הנכסים השונים. לצורך כך הוגשה חווה"ד של השמאי רוזנברג מיום 3.9.13. חווה"ד הכלכלית, והנספח מיום 6.10.13, אינם אלא השלמה מתבקשת של חווה"ד מ-3.9.13.

לסיכום, אני מקבל את הבקשה להגשת חוות הדעת הכלכלית, וכן הנספח של השמאי רוזנברג מיום 6.10.13.

בישיבה מיום 12.11.13 הסכים ב"כ המבקש למינוי שמאי/כלכלן כמומחה מטעם ביהמ"ש.

ב"כ המינהל מתבקשת להודיע עמדתה בענין זה, עד יום 15.1.14, בטרם אתן החלטתי בענין זה.

אם היא מתנגדת, יש לנמק את ההתנגדות.

ניתנה היום, ג' שבט תשע"ד, 04 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.

המזכירות תשגר החלטה זו לצדדים. התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: